こんにちは、こんたろです！
キャンプを趣味にしている人なら
誰でも一度は考えたことがあるはず。
自分の山を持って、
自由にキャンプしたい！
Youtubeなどで
自分の山を買ってキャンプしてみた、
という動画もけっこう見ますよね。
そろそろ自分も…！
とか、思ってしまいます。
しかし山を持つ、ということが
よくわからないため
どうしても一歩踏み出せない
という人も多いのでは。
山を買うのはやめておけ、という動画もあります。
自分の山を持つというのは
どれくらい難しいことなのか？
それとも意外と問題ないレベルの話なのか？
ちょっと探ってみましょう。
地目が『山林』であること。
山を買いたい。
でも、山をまるごと買うわけじゃないよね？
キャンプが目的の場合、
地目が『山林』（普通林）となっている土地を
選ぶことが多いようです。
メモ
地目 ： 土地の用途による区分。
これによってやって良いこととダメなことが決められている。
つまり山を買うというのは、
土地を買うこと。
そして同じ山でも、
『保安林』となっている土地は
無許可で伐採や整地を行うと
処罰の対象になります。
山を買う場合は、
必ず山林（普通林）であることを
確認しましょう。
市街化調整区域外であること。
山林管理の休憩場、荷物置き場、
あるいは悪天候時の避難場所として
小屋を建てる場合があります。
『山林』という地目の土地に
建築物を建てた場合、
厳密には『宅地』に
地目を変更する手続きが必要ですが
小屋くらいで申請している人は
あまり居ないようですので
ちょっと置いておきます。
それよりも、
その土地が市街化調整区域かどうか
が一番のポイント。
市街化調整区域の場合、
ある特例以外の建築物は不可とされています。
小屋だろうがなんだろうが、
一般の建築物はNGです。
いろいろとややこしいので
詳しくない方は避けたほうが無難です。
視点は違いますが、こちらの記事が参考になります。
キャンプに適した山の条件
一般的なキャンプ場を想像してもらえば良いのですが
車でアクセス出来て、
炊事場があって、
水が出て、
トイレがあって、
照明があって、
芝生が整っていて、
平らな場所が多い。
目にすることはないけど、
電気柵などで獣害対策もされている。
山林を購入する場合、
全て存在しません。
自分で開拓し、
整地して、
設備を整え、
草刈りなどの管理をし、
それを継続する必要があります。
そのため、
現状で木が多いとか少ないとか、
整地で何とでもなることは
選ぶポイントにするには弱いです。
何に注目して土地を選べば良いか、
整理してみましょう。
アクセスのしやすさ
山を買ってキャンプ、と言っても
住むのは自宅です。
休日に山の手入れやキャンプを行うとして、
自宅から通うのに負担が少ない距離であることが
とても重要です。
人それぞれとは思いますが、
自宅から買った山林まで
1～2時間以内の距離であれば
それほど負担にはならないでしょう。
また、自分の土地まで
車で近づくことが出来る、ということも重要です。
付近に車道が無いということも珍しくないので
アクセスの容易さは
見ておくべきポイントです。
自分の土地に行く途中、
他人の土地を通る場合は要注意です。
飛び地になっている場合などですね。
管理されている間はいいですが、
放置されると木々が生い茂り
通行できなくなります。
他人の土地で勝手に草刈り・伐採するのはNG。
そのため、
キャンプ地まで自分が管理できる土地で繋がっていること
または公道に繋がっていること
が、ひとつの条件になってきます。
山奥が良い、という野営愛好家さんは
道程も楽しめる可能性があるので
また別の条件になりますね。
途中、冒険を楽しめるような環境が良いとか。
沢や吊り橋があると良いとか。
キャンプと野営は
考え方を分けた方が良いです。
傾斜が少ないエリアがあること
山はほとんどが傾斜ですが、
これまでの保有者が手入れしてきた場合は
平地になっていたりします。
昔は畑や果樹園をやっていた土地、とか。
平地が多ければ、
整地の苦労が少なくて済みます。
斜面を削って平地を作る作業は
とても大変ですし、
維持も苦労しますので
長年、平地として安定している土地を
選ぶと良いです。
もうひとつ、近くに崖が無いこと。
いくら平地があっても、
崖崩れのリスクがあっては危険です。
つまり、できるだけ
広い平地があるほうが良いです。
でもそういう土地は価格が高かったりするので
やはり現地を見て判断ですね。
周囲の環境
山林といっても、
都市の端にある小さな森林もあれば
山奥の秘境みたいなところもあります。
キャンプが目的であれば、
あまり山奥に行くのは危険です。
遭難や獣害のリスクが高くなります。
住宅地から少し山に入っただけでも
世間とは隔離されたような環境に
充分浸れるので、
できるだけ付近の町から
離れないほうが良いです。
買い物なども便利ですし。
町の近くであれば、
比較的整備されている土地も多いです。
山林は、どれくらいの価格で買えるのか？
山林を買う、そして維持する。
当然ですが、とんでもない金額が…。
え？意外と安いって？
無料の場合もある？？
イメージと全然違いますが、
ちょっとみてみましょう。
山林の購入価格
山林は1坪当たりの購入費が
とても安いようです。
あくまでも宅地と比べて、ですが。
1坪あたりの販売価格は50～10,000円と幅が広いです。
都市に近いほど坪単価が高い傾向にあり、
平地が多いなど条件の良い土地は
もっと高くなる場合もあります。
例えばですが
都市に近い山林A：500坪で300万円
農村の奥地にある山林B：10,000坪で600万円
林業に適した森林の山林C：90,000坪で3000万円
と、様々な土地が売られています。
ここで見なければいけないのは、
実際に使える土地がどれくらいの広さか、ということ。
例えば1,000坪の土地があったら
その中でキャンプに使える土地はどれだけあるのか？
ということが重要です。
斜面しかない場合もありますから。
価格に関しては、
土地の持ち主とうまく交渉できれば
数万円で譲ってもらえることも。
場合によっては無料ということもあり得ます！
※手続きにかかる費用・税金は発生します。
ただし、
実際にキャンプ場として使えるかどうかは
下見するまでわかりません。
価格だけに惹かれないように注意ですね。
他に、購入時には不動産取得税がかかります。
時期や対象の県によって異なりますが
評価額の3%～4%というところが多いようです。
評価額というのは
自治体の固定資産課税台帳に登録されている価格。
全然よくわかりませんが
山林の購入価格ではなく
固定資産税を払うときの基準になる価格のこと。
山林を買うときには、
この評価額も把握しておかないといけませんね。
土地の評価額が低い場合には
不動産取得税も非課税になる場合があります。
まぁ、残念ながら
無料になるのは山奥の使い道の無い土地ばかり。
良い土地はそれなりに費用がかかりそうです。
そんなにうまい話は無いってことですね。
山林の維持費
山林は不動産ですので、
毎年固定資産税がかかります。
が、調べてみると
評価額が低い場合には
固定資産税がかからないケースも！
たとえかかっても
数千円程度
だったりします。
山林というのは評価額が低く、
更に税率も低いようです。
他には、
手入れにかかる費用
が考えられます。
山林保有者は
山を管理する義務があります。
※放置されていることも多いようですが…
定期的に草を刈ったり、
間伐したり、
見回りをしたりします。
これを自分でやるなら
草刈り・伐採の機材代
がかかりますが
もし知人から借りられたら、これも無料！
自分で用意する方のために、
いくつかアイテムをご紹介します。
草刈り機
チェーンソー
混合ガソリン
斧
鉈
除草剤
あとは自分の労力が必要ですね。
もし業者に頼むと
相当な金額になりますので
自分で管理出来る範囲の土地にしておくのが
良さそうです。
山林を持つメリット
条件の良い山林を見つけるのは大変ですが
金銭的には意外と可能な感じですね。
ただ、管理面では苦労もありそうです。
実際に山林を所有するとどうなるか、
ここでメリットとデメリットを
天秤にかけてみましょう。
まずは、
メリットから見ていきます。
1. 自分だけの大自然！
何といってもこれでしょう。
一般的に、山林には誰も住んでいません。
キャンプ場でずっと気にしていた
隣サイトの存在もありません。
好きなだけ焚き火をして良いし、
思う存分楽器を鳴らすも良し。
真夜中に料理をしたってかまいません。
誰にも何にも憚ることなく、
大自然の中で
自分の自由にできます。
面倒な予約も要りませんね。
他人の山だからと遠慮していた
野営についても、
自分の山なら
気兼ねなくできます。
野営デビューのために山を買う。
スケール感がおかしい気がしますが、
最近はそういう方も
増えているようですよ。
それと、星空！
周囲に街灯が無いので、
星がとてもたくさん見えます。
星を見ながら
ゆっくりと熱いコーヒーを飲む。
いいですねぇ…。
秋は虫の声も心地よいです。
夏はちょっと煩いくらいですけどね。
2. 小屋を建てられる！
山と言えば小屋ですね。
直接キャンプとは関わらない場合もありますが
避難場所として小屋があると便利です。
小屋を建てること自体も
面白そうですよね。
小屋は家に比べて
費用を格段に抑えて建てられます。
Amazonでも買えるようです。
これ良く見たら
金具だけでした…。
木材は自前で調達。
ちょっと微妙かも。
全部セットはこういうの。
強度はあまり期待できないので
豪雪地帯の場合は
ちょっとダメかも。
自分に合った小屋を建てるなら、
完全自作という手もあります。
小屋DIYキットは他にも
探せばいくつか販売されています。
もちろん手間とお金がかかります。
でも子どもの頃にやった秘密基地作り。
その延長です。
楽しんで作ることが出来そうです。
3. 不動産のオーナーになる
「俺、山持ってるんだぜ」
って言える。
…。
それだけですが
何となく、凄い人になった気になれます。
自分の土地なので、
キャンプ仲間に貸したりすることも出来ますね。
けっこう喜ばれそう。
きちんと整備すれば、
普通のキャンプ場としても運用できるかも。
山林は資産ですので、
しっかり活用すれば収入の手助けにもなります。
伐採した木を売ったりとか。
ただし、かなり大変だとは思います。
こちらの本が参考になりますよ。
4. 山菜や果実が採れる、かも。
土地によってはワラビやタラの芽など、
山菜が採れる場合もあります。
あとタケノコとかね。
アケビなどの果実も
運が良ければ
手に入る可能性があります。
ちょっと気を付けたいのは、
山林は農地ではありませんので
栽培は不可です。
田畑を作るのもNG。
あくまでも自生しているものを
採取することに限られます。
家庭菜園レベルなら
問題にならないとは思いますが
ここは自己責任ですね。
プランター菜園であれば特に問題ありません。
土地はそのままですからね。
プランター菜園は山林じゃなくても始められますので
今からやっておくのも良い経験になります。
おすすめ。
5. いざというときの隠れ場所
何かやらかしてしまったときの逃避先。
あんまり好ましい使い方ではありませんが、
辛いことから隠れてしまいたい時もあります。
山林まで追ってくる人は、まずいないでしょう。
立ち直るまで、キャンプしていても良いのですよ。
スマホの電源もOFFにして。
だれも邪魔しません。
そういう時も必要です。
次はデメリットについて。
山林を持つデメリット
物事には
メリットがあれば
デメリットも必ず存在します。
1. 簡単には買えない
山を持つ以前の話ですが
山林の入手は比較的困難です。
一般の不動産屋には
あまり出てきません。
山林を保有しているのは
高齢者あるいは相続した子（といっても相応の年齢です）が
多いようですが
あまりネットを活用していないらしく
情報が全然出てきません。
一般の不動産屋は
利益が見込めないこともあって
積極的には取り扱いません。
その結果、山林の物件は
あまりネットや店頭には出てきません。
それよりも、
「友だちの祖父が要らない山持ってて
処分に困ってる」
とか普通にあります。
まずは周りに聞いてみるのが
良さそうです。
一応、
数は少ないですが
ネットでも取り扱いがあります。
などのサイト。
しかし、
ここにないからあきらめる、
というのは早計です。
とにかく自分から動かないと
情報が入手できません。
そして、
物件が見つかったとしても
自分の思い描く条件に
合うかどうか。
良い土地はすぐに売れてしまいますが、
あせらずに
自分にとって良い土地かどうかを
見極める必要があります。
こちらの動画では山林購入の大変さがわかります。
巡り合わせもありますが
自力で引き寄せるくらいでなければ
良い物件は手に入らないようですね。
2. 簡単には手放せない
入手の難易度と同様、
山林は手放すのも難しいです。
もしもそう遠くない将来、
「買った山林を活用する人も居なくなり、
もう無用の土地だから手放したい」
となっても、
維持費より手放す労力の方が大きくて、
ついついそのままに…
既にいくつもの山林が
同じような境遇に陥っているそうです。
特に、親から相続した子がそのような感じです。
自分の子供が、自分の山林を継いでくれるか？
あるいは、
自分が死ぬ前に処分できるか？
いろいろと考えておく必要があります。
今のネットネイティブ世代なら
ツイッターやインスタグラムで
すぐに買い手が付くかもしれませんけどね。
ただ、買う方も下見をしたり境界線を確認したりと
面倒なことはたくさんあります。
手続きも必要です。
ささっと売って始末する、
というのはちょっと難しいです。
キャンプ需要がこの先も続くようなら、
ただの山林ではなく「キャンプ用地」などと
銘打って売り出せば
まだ買い手が付きやすくなるかもしれません。
3. 山林を管理する必要がある
山林所有者には、
自分の山を管理する義務があります。
といっても所詮素人ですから、
山林組合に入って情報もらって、勉強して、実践して…
という感じです。
具体的にやることは
草刈り、間伐、見回りです。
林業をやるとまではいきませんが
それなりの心づもりが無いと
山を持ってから後悔するかもしれません。
4. 獣害・虫害のリスク
山には獣が棲みます。
地域差がありますが、
鹿、猪、熊、狸、猿、野犬、蛇など。
虫も地域によりますが
蜂や虻、蜘蛛、蟻、百足などなど。
あえて詳しく書く必要はないですね。
キャンプエリア周辺には対策が必要です。
虫対策はともかくとして、
獣は危険度がとても高いので
しっかり対策しないと命に関わります。
以下、対策アイテムのご参考に。
電気柵
イノシシ忌避シート
熊除け鈴
獣と直接対峙することは
可能な限り避けるべきですが、
もし退路が塞がれていた場合はスプレーを。
やはり、土地選びが重要ですね。
せめて熊の出没事例の無い地区を選んでおくと安心です。
5. 人里が遠い
人里から離れることが山林キャンプの魅力ですが
同時にデメリットにもなります。
それは、なにがあっても自己責任ということ。
その土地にもよりますが、
近隣の村や町まで車で30分、
程度の距離は
普通にあり得ます。
熊が出たとか、
毒蛇に噛まれたとか。
動けなくなっても
電波が届かなくて連絡も出来ない。
という状況が起こるかもしれません。
できる限りの準備が必須ですね。
ポイズンリムーバー
救急セット
せめて、家族や知人には
自分の居場所と滞在日程を
伝えておくと良いですね。
6. キャンプ以外は難しい
キャンプがしたくて山林を買う。
でもせっかく山林を持ったら、
他にもいろいろやってみたくなります。
例えば山林に住んでみたり、
農業をやったり。
あるいは簡易的な店舗を営んだり。
アスレチックな遊び場にしても良いですね。
イメージは膨らみますが、
どれも実現は難しいようです。
まず、住む場合。
小屋くらいなら建てられますが、
電気や水などが無いので
かなり工夫しないと住めません。
家族がいる場合は、
小屋に押し込めておくのは
さすがに無理です。
もし家を建てる場合は、
建てた後に地目を『宅地』に
変更する必要があります。
『宅地』にするには、
土地の造成工事が必要です。
更に電気や水を引き込む工事も。
もし道路がない場合は
道路を作る必要まで出てきます。
つまりとてつもなく多額のお金が必要です。
もし家を建てる可能性があるなら、
最初からそのつもりで
土地選びをするほうが良いです。
もし農業をやりたい、
となれば
農地転用が必要です。
ただ、これはものすごくハードルが高い。
農地は国が調整しているので
認可される条件が厳しいです。
個人では採算も取れないので
プランター菜園くらいに
留めておくのが現実的です。
隠れ家的な店舗をやる場合。
この場合も、宅地転用が必要ですし、
電気や水の工事も必要です。
また、営業許可を貰うため各種申請が必要です。
※これは街中でやるのと同じです
遊び場やキャンプ場の場合は
場所を提供するだけに留めれば
特別な許可は必要ないので、
こちらはまだ実現までのハードルが低めです。
ただし、整地にお金がかかります。
結局、まとまったお金がなければ
何も出来ない、ということですね。
7. 道が狭い/無い
山林の場合は
買った土地までの車道がとても狭かったり、
あるいは車道が無かったりします。
土地から離れたところで車を止めて
藪の中を歩くこともザラです。
途中、倒木や崖崩れが
起こっている場合もあります。
土地だけでなく、
ルートを確保する必要があるということです。
また、季節によっては
道がぬかるんでいたり、
雪にとざされたりと
自然の厳しさを痛感することも多いでしょう。
8. 境界線が曖昧
山林では、土地の境界が曖昧です。
勝手に境界はここだろうと決めて
整地などをしてしまうと
となりの山林所有者から訴えられる
という可能性もあります。
境界についてはこちらが詳しいです。
山林に限らず
土地購入時は必ず境界を確認します。
ただ、山林の場合は
地形変化などで目印が失われていることも多く、
所有者や協会員の経験に依るところもあり
なかなか簡単ではありません。
あとで揉めないようにするには、
隣接した土地の所有者と一緒に
確認するのがいちばんです。
結論、『山林』は物件探しが9割。
メリットとデメリットを比べてみても、
結局のところ、
良い物件が見つかれば全然問題ないです。
しかしキャンプに向かない山林を持つと
とても苦労する、
というのも間違いなさそうですが。
特に、獣害がハードル高いですよね。
熊や猪なんて、
電気柵を設置しても不安が…。
自分の住む都市に近いところで
キャンプに向いた土地を譲ってくれる、
そんな機会があれば良いのですが。
まぁ、待っててもチャンスは来ないので
山林が欲しい人は、自ら行動あるのみ！
ですね。
山林を持つ以外の選択肢もあるので
また近いうちに、調べてみようと思います。
それでは。
